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Administración de Consorcios
En la Zona Norte de la Capital Federal (CABA) y provincia de Buenos Aires
Libros de un Consorcio
Registro de Propietarios y Registro de Firmas
A partir de la sanción de la ley 3254 modificatoria de la ley 941 para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el libro de Registro de Propietarios pareciera haber adquirido carácter "obligatorio", sin embargo conviene aclarar que no es así, puesto que lo estipulado por la ley se refiere pura y exclusivamente al Registro de Firmas de los copropietarios. Parecen lo mismo, pero no lo son. Da cuenta de ello el inciso "e" del Art. 9º de la ley 941 modificada por ley 3254 que dice, textualmente:
- Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.
En
lo personal, yo hubiera optado por ponerlo como uno de los ítems del
libro de Registro de Propietarios que institucionalmente figura en muchos
Reglamentos de Copropiedad y Administración y en 1997 adquirió
autonomía y perfil propio a partir de la norma IRAM 65001 creada por
el Instituto Argentino de Normalización
y Certificación (antaño: Instituto Argentino
de Racionalización de Materiales «IRAM»).
Esta norma, conjuntamente con otras afines, se hizo sobre la base de consultas a administradores, cámaras, consejos, asociaciones de defensa de los consorcistas, abogados especializados en propiedad horizontal, etc., con el fin de crear una serie de procedimientos únicos y consensuados, para lograr la máxima calidad en el servicio de administración de consorcios de propietarios.
Pero ya fuese como parte del libro de Registro de Propietarios o independientemente como un libro de Registro de Firmas, la obligatoriedad impuesta por la ley viene a cubrir un hueco legal importantísimo visto que muchísimos Reglamentos exigen certificaciones complejas, costosas y muchas veces impracticables, cada vez que el administrador llama a una asamblea y hace uso o abuso de ella.
Respecto a esto último, esta obligatoriedad sobre el Registro de Firmas de los copropietarios viene a evitar las tradicionales rúbricas apócrifas de lo cual se valen muchos administradores deshonestos para inventar quórum allí donde no lo hubo; y máxime cuando pocas veces siquiera entregan copias de las actas para que los copropietarios lleven un control exhaustivo de lo acordado en cada asamblea.
También existen casos en los cuales aparece firmando un apoderado que nunca estuvo presente o mandatado por alguien que nunca lo hizo. De ahí que es una enorme deuda pendiente la obligatoriedad de extender copias de las actas en un plazo no mayor a las 72 horas de celebrada una asamblea, con acuse de recibo de las mismas.
Una propuesta reglamentaria
Visto que aún se encuentra pendiente la reglamentación de la 941 modificada por la 3254, vaya como aporte la siguiente tabla y los correspondientes ítems que le siguen al pie de la misma. Si se pretende hilar más finito, también puede incoporarse una columna con el porcentual "total" de cada propietario (unificando todo lo que le corresponda por unidades funcionales y/o complementarias, cocheras, etc.). Esto es ideal a la hora de calcular fehacientemente porcentuales en medio de una votación.
FORMATO SUGERIDO DE LIBRO DE REGISTRO DE FIRMAS
| U.F. | Piso | Dpto. | Nombre y Apellido | DNI | Nº de Matrícula | Firma | Condición |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01 | PB | A | Francisco Peresdale | 10.123.456 | FR 16-45513/3 |  |
Titular |
| 02 | PB | B | Julio Gabriel González | 22.333.789 | FR 16-48963/15 |  |
Titular |
| 03 | 1º | A | Raúl López Redondo | 14.098.765 | FR 16-47254/23 |  |
Poseedor de B.C.V. Titular: FMV * |
ÍTEMS SUGERIDOS
- En caso de condominio, deberán hacerse constar en el presente libro de Registro de Firmas, las correspondientes a cada uno de los condóminos. A la vez, debería reglamentarse que para que la firma tenga validez, los titulares de dominio deberán acreditar su condición presentando el título de propiedad correspondiente o, en su defecto, el administrador solicitará un certificado de dominio al Registro de la Propiedad Inmueble el cual, a partir de 2009 y acreditando su condición de tal, lo habilita para hacerlo (DISPOSICION TECNICO REGISTRAL Nº 6/09 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal: www.dnrpi.jus.gov.ar/normativa/dtr09.htm), motivo por el cual, conjuntamente con los datos particulares del propietario afectado deberá constar el Nº de Matrícula del bien inmueble registrado.
- El libro de Registro de Firmas deberá estar confeccionado en formato de papel A4, y las firmas rubricadas por los titulares obrarán como suficiente declaración jurada.
- El Nº de Matrícula se podrá extraer de los correspondientes Títulos de Dominio presentados por sus respectivos copropietarios.
- Todo copropietario deberá tener una copia actualizada por asamblea del libro de Registro de Firmas a efectos de controlar que nadie proceda correcta e ilegalmente a falsificar firmas o extender poderes apócrifos.
- El libro "debería" estar inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble como lo están el de Administración y el de Actas para evitar cualquier acción fraudulenta.
- (*) Por último —y en tanto y en cuanto no exista legislación fehaciente que rompa con la actual condición discriminatoria— el libro de Registro de Firmas también debería contemplar la de los poseedores de Boletos de Compraventa que, pudiendo certificar la condición de mandatados por los titulares eventuales como el Fondo Municipal de la Vivienda o quien otorgare un crédito hipotecario por ejemplo, puedan aportar, con su participación, al quórum necesario para sesionar y tomar decisiones conjuntas con el resto de los copropietarios.
El libro de Registro de Propietarios
Tras haber aclarado que el libro de Registro de Propietarios no es el mismo que el de Registro de Firmas impuesto por la 3254, cabe destacar que la norma IRAM 65001 de Registro de Propietarios da cuenta de 11 ítems y comienza especificando que este libro debe ser "impreso" en formato de papel A4, el cual debe contener los siguientes datos obligatorios (los paréntesis son míos):
- Número de matrícula del Consorcio.
- El número de la unidad del propietario (también debiera estar contemplada la letra y no sólo el Nº de la unidad funcional ya que es de uso más corriente).
- El piso y el departamento donde está ubicado.
- La dirección del Consorcio.
- El número postal (entendemos que debe ser el código postal).
- La localidad.
- El teléfono de la unidad.
- La fecha de compra (de la unidad funcional).
- Los apellidos y nombres de los propietarios con sus respectivos DNI/LC ó LE (o cualquier documento fehaciente de identidad como pasaporte o cédula).
- El domicilio del propietario cuando no habite en la unidad con su correspondiente código postal, localidad, provincia, número de unidad, piso y departamento y teléfono (lo cual permite modos de contacto; también puede estar un correo electrónico).
- Por último, el nombre y apellido de los inquilinos con sus correspondientes números de documento.
Todos estos puntos figuran en la norma IRAM 65001 pero, a efectos prácticos, hubiera sido conveniente un décimo segundo punto en donde constara el registro de firmas que la 3254 incorporó a la 941 para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Debe recordarse que todas las normas IRAM no son obligatorias sino indicativas en cuanto a un método uniforme, completo y universal. Las normas IRAM que versan sobre la Administración de Propiedades son 6 y se hallan vigentes desde el año 1997:
- Registro de Propietarios (IRAM 65001)
- Certificado de Deuda por Expensas Comunes (IRAM 65002)
- Convocatoria a Asamblea (IRAM 65003)
- Estatuto del Consejo de Propietarios (IRAM 65004)
- Contenidos y procedimientos para las actas de asambleas en los consorcios de propietarios sometidos al régimen de propiedad horizontal (IRAM 65005)
- Liquidación de Expensas Comunes (IRAM 65006)
Con la 3254 modificatoria de la 941 muchos de sus artículos fueron incorporados a la misma, y por primera vez a una ley argentina, lo cual demuestra su primordial eficacia a la hora de trasparentar la gestión administrativa en el ámbito de la Propiedad Horizontal.
No obstante ello, hasta la fecha y de manera desafortunada, las mencionadas normas en general no tuvieron una difusión acorde con su importancia ni mucha acogida, tal vez porque al no haber sido "obligatorias" por parte de ningún organismo nacional o municipal, quedaron supeditadas al carácter "voluntario" de quienes las aplicaran.
Sin embargo, (al menos en la teoría), aquel administrador que presentase un Registro de Propietarios acorde con la IRAM 65001 lo estaría haciendo según normas de calidad aceptadas y reconocidas y lo mismo cabe con todas las normas afines a la administración de un Consorcio de Propietarios sujeto a la ley 13.512 de Propiedad Horizontal para todo el territorio de la República Argentina.
Gustavo Karcher/.
[12-01-2010]
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