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Administración de Consorcios
En la Zona Norte de la Capital Federal (CABA) y provincia de Buenos Aires
Dos asambleas al precio de una o: "todo por dos pesos"
¿Puede llamarse a asamblea Ordinaria y Extraordinaria para un mismo día?
Algunos administradores tienen malas costumbres. Otros, actúan conforme a las malas costumbres de los copropietarios. Y un caso paradigmático es el que encontramos respecto al llamado a asamblea.
En el primero de los casos, la mala costumbre del administrador se basa en el engaño. En el segundo, se refiere a la necesidad. Pero como todo el mundo dice: "la necesidad, tiene cara de hereje". No siempre, pero sí en ciertos casos. Y éste es uno.
Como administrador que se empeña en hacer las cosas bien, yo estaba convencido de que era "ilícito" convocar para un mismo día a dos asambleas: "ordinaria" y "extraordinaria"; y que de hacérselo, se estaba incurriendo en un exceso de autoridad. Me basaba en el sentido común (mi sentido común) y la ética (mi ética), es decir: que la "ordinaria" tiene una fecha bien definida por reglamento y una finalidad específica, en cambio la "extraordinaria" no. Sin embargo, orientado por algunas autoridades especialistas en Propiedad Horizontal me vengo a desayunar de que no existe dicho ilícito si:
- Se llamó a las dos asambleas por cédula separada y con horarios distintos;
- Si la convocada en primera instancia se abre y se cierra por actas como una asamblea cualquiera con el quórum reglamentario suficiente, y la segunda se vuelve a abrir y cerrar como la primera. Es decir: la irregularidad sería si en una misma cédula de llamada están las dos "unificadas"; o si habiéndose llamado por separado se labra todo en una sola acta de asamblea. "Ahí sí hay vicios de procedimiento".
En el caso de las dos llamadas correctamente debatidas (dos llamadas = dos actos), se justificaría por las razones siguientes:
- Argumento 1: cuesta mucho reunir a los copropietarios en una asamblea;
- Argumento 2: en casi todo Reglamento de Copropiedad y Administración dice: "las asambleas extraordinarias podrán ser convocadas cuando 1/4 (a veces dice 1/3) de los copropietarios lo soliciten o toda vez que el administrador lo crea necesario", y si el administrador "lo cree" necesario, puede enganchar la extraordinaria seguido de la ordinaria, pero "nunca" yuxtaponiendo una sobre la otra.
Si bien no comparto el primer argumento porque —en mi opinión— resulta de un juicio baladí, lamentablemente la realidad va en su socorro y debo asumirlo como válido; en tanto el segundo argumento no resiste contraargumento alguno mal que me pese y que le pese a cualquiera.
Lo que sí no puede hacerse es poner, en una misma cédula de llamada, "Asamblea Ordinaria y Extraordinaria" como he visto en ciertas oportunidades.
¿Impugnar o no impugnar?
Ahora bien, si uno se encuentra con esta peculiar situación, seguramente se sentirá impelido a impugnar de modo compulsivo por Carta Documento la legitimidad de ambas asambleas. Ahora bien, ¿es eso correcto? Debería... pero no lo es. ¿Por qué? Porque toda impugnación debe hacerse vía judicial en primera instancia y "a posteriori" del acto asambleario. Esto quiere decir que a posteriori del envío de la Carta Documento correspondiente debe llevarse esto al ámbito de la justicia ya que, según el Código Civil, toda impugnación, parcial o total, sólo será válida a partir de la sentencia del juez interviniente. Y en tanto y en cuanto el juez no se expida, la asamblea cuestionada como así también todo lo actuado en ella, será legítimamente válido.
¿No asistir entonces? Error. Debe asistirse a la asamblea y pedir que conste en actas la ilegitimidad de la misma en primer lugar y luego sí impugnar por la vía judicial correspondiente. Pero con respecto a la constancia en actas de la impugnación consignada pueden ocurrir tres cosas de carácter negativo:
- Que autoritaria y antirreglamentariamente, sea el propio administrador quien haga de Secretario de Actas y escriba lo que se le de la gana o, como en este caso, negarse a hacerlo;
- Que coercione al Secretario de Actas designado a incumplir lo solicitado por el copropietario demandante;
- Que el Secretario de Actas sea un entenado del administrador y haga caso omiso de lo solicitado.
Sin embargo, la mayor falla o imprudencia, reside en los actores presentes. Es decir, la mayoría de aquellos que por negligencia, comodidad o ignorancia, desestiman tácitamente la exigencia del reclamante y se tornan incondicionales cómplices de los que por una u otra razón, cometen lo que podríamos denominar "ilícito de omisión" ("pecado de omisión" en la jerga corriente), lo que está circunscrito a los hechos dolosos.
La cédula de llamada a una asamblea, ¿qué debe contener?
Esta es una de las cuestiones más importantes que todo copropietario debiera conocer previamente para velar por su fiel cumplimiento. Y aunque si bien, y desafortunadamente, no se halla reglamentación alguna al respecto, existe un cierto consenso general que surge del uso y costumbre y puede llegar a constituir jurisprudencia.
A continuación pongo algunas de los errores u omisiones intencionales de algunos malos administradores:
- No encabezar la cédula con el lugar y fecha correspondiente: [Lugar], [día] de [mes] de [año];
- Enviar llamado fuera de término;
- No poner tipo de asamblea: [Ordinaria]/[Extraordinaria];
- Yuxtaponer dos tipos de asambleas en una sola llamada;
- No poner lugar de cita;
- No poner (si el reglamento lo contempla) segunda llamada;
- En el Orden del Día:
- Omitir el nombramiento del Secretario de Actas;
- Omitir constitución de Consejo de Administración si el Reglamento lo contempla;
- Omitir, si corresponde, la ratificación o renovación del cargo de administrador y el procedimiento a seguir en caso de remoción;
- Poner "varios" como último ítem, lo cual jurídicamente es ilegítimo.
- No firmar las cédulas de llamada;
- No poner la Carta Poder para que los copropietarios deleguen mandato.
El administrador, ¿puede impugnar certificaciones?
Si bien los reglamentos facultan al administrador para certificar las firmas de los presentes en una asamblea, esta práctica suele ser abusiva y discriminatoria. ¿Por qué? Porque al acto asambleario se le antepone la obligatoriedad (en muchos reglamentos pero no en todos) por parte del administrador, de tener en su poder un Libro de Registro que, entre otras cosas, debe tener los datos actualizados de todos los copropietarios, sean esto titulares de dominio, poseedores de boleto de compraventa, e inclusive inquilinos, ya que en muchos casos estos últimos suelen representar en carácter de locatario a su respectivos locadores. En este libro deberá constar además de las firmas, los nombres y apellidos y forma de contactarse con ellos.
De este modo, y ante la presencia de una carta poder, no será necesario exigirle al poderdante (como muchos hacen) el título de dominio para certificar su condición de tal y su firma. Inclusive, es común que el poderdante no pueda estar presente, por lo cual deberá entregarle al apoderado una copia del título respectivo, práctica incómoda además de contraproducente pudiendo haberse previsto el acto por la simple aplicación del Libro de Registro.
En la actualidad, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y por intermedio de la ley 3254 modificatoria de la 941, la aplicación del Libro de Registro ha sido legislada y espera, por el momento, por su reglamentación, conforme a lo expresado en el Art. 9º, inciso "e", en donde dice que todo administrador deberá: «llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten».
Estamos en familia
Otro de los errores comunes en algunos consorcios de propietarios medianamente pequeños es convocar a asamblea dentro de la casa de algún vecino "solidario". Por lo general este tipo de práctica debiera evitarse por varias razones:
- Suele poner en evidencia la incondicionalidad de "dueño de casa" quien más que solidario con los vecinos resulta serlo con respecto al administrador;
- Coerciona a los presentes a mantener una determinada compostura, lo que por tratarse precisamente de una asamblea de copropietarios es bastante incómodo e irónico;
- Termina siendo un manejo de poder en donde el tándem anfitrión/administrador suele superponerse por sobre la "voluntas" de los restantes asambleístas presentes.
En realidad, las asambleas deben efectuarse en un ámbito "NEUTRO" (hall de entrada, terraza, cochera, salón de usos múltiples, etc.) del edificio destino, de lo contrario, cualquiera podría cuestionar (e impugnar) el acto por "vicios de procedimiento". Otra posibilidad es alquilar un salón cercano a las inmediaciones del edificio, siempre y cuando surja del consentimiento de la simple mayoría, que los gastos sean razonables, y que se justifique.
Impugnar con escribano presente
Uno de los errores frecuentes es enviar Carta Documento impugnando una llamada a asamblea por hallarse viciada y luego presentarse con un escribano para labrar un acta lo cual es incorrecto porque entonces se anula el vicio. O dado el caso de que el sujeto no fue fehacientemente notificado, se presente con un Escribano para impugnarla, o sencilla e inocentemente envíe Carta Documento diciendo que la impugna por falta de notificación. ¿Y cómo se entero de que había una asamblea? Se lo dijo la vecina. Entonces fue notificada; indirectamente, pero notificada al fin.
De modo que si hay algo que impugnar, deberá hacerse a posteriori del acto asambleario y no "antes de" o "mediante" el mismo, pero "siempre" por la vía judicial correspondiente y conforme al Art. 1046 del Código Civil: «Los actos anulables se reputan válidos mientras no sean anulados; y sólo se tendrán por nulos desde el día de la sentencia que los anulase».
Cosas que pasan en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los 26 días del mes de Octubre del año 2009, en pleno siglo XXI.
Gustavo Karcher/.
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